Aktualna kondycja runku nieruchomości w Koninie

Mieszkania i domy na sprzedaż w Koninie

We wcześniejszych artykułach dokonywaliśmy już analizy rynku nieruchomości w Koninie skupiając się na dostępnych ofertach mieszkań i domów. Należy jednak pamiętać, że sytuacja na rynku cały czas ewoluuje, a zatem takie analizy muszą być co jakiś czas aktualizowane, aby mogły stanowić jakikolwiek punkt odniesienia czy też źródło rzetelnych informacji dla osób chcących sprzedać, lub też nabyć nieruchomość. Należy też mieć na uwadze fakt, że analizy tego rodzaju dotyczą stanu na dany dzień, a przecież sytuacja na rynku cały czas się zmienia, gdyż pojawiają się nowe oferty, a nieruchomości dostępne obecnie znajdują swoich nabywców. Jednakże, artykuły tego rodzaju powtarzające się cyklicznie mogą w dłuższej perspektywie przedstawić ogólne tendencje na lokalnym rynku, dlatego warto co jakiś czas dokonać przeglądu na dany dzień. Podobnie jak w poprzednim artykule, obecnie również skupimy się na dostępnych ogłoszeniach w dwóch największych portalach, co oczywiście nie odzwierciedla całego rynku, lecz stanowi pokaźną jego część.

Bieżąca kondycja rynku nieruchomości

Obserwując rynek i śledząc różnego rodzaju analizy, można zauważyć, że średni czas sprzedaży mieszkań dwu i trzypokojowych wydłuża się. Dotyczy to 65% przypadków wszystkich ofert prowadzonych przez pośredników nieruchomości. Pozostając optymistą można uznać, że ten problem nie dotyczy pozostałych 35% ofert pośredników jak i wielu ofert prywatnych, a więc trudno mówić o zupełnej stagnacji na rynku. Oczywiście wiele w tej kwestii zależy of regionu, konkretnej lokalizacji dostępnych nieruchomości, ich ceny, charakterystyki oraz bieżących potrzeb klientów popytowych. Skupiając się na samej powierzchni lokali, kawalerki sprzedają się średnio w ciągu maksymalnie trzech miesięcy podczas, gdy większe mieszkania znajdują nowych nabywców w ciągu sześciu miesięcy, lub nawet roku. Choć w tym roku odnotowano już dwie obniżki stóp procentowych to sytuacja na rynku nieruchomości niewiele się zmieniła bowiem wciąż podaż przewyższa popyt, a zdolność kredytowa kupujących nie zwiększyła się. Podobna sytuacja dotyczy domów jak i działek, których średni czas sprzedaży wynosi w obu przypadkach od sześciu do dwunastu miesięcy. W przypadku gruntów wydaje się, że sytuację dodatkowo komplikują nowe plany ogólne. Z jednej strony mogłoby się wydawać, że przed wprowadzeniem nowych przepisów nastąpi ożywienie na rynku, gdyż jak najwięcej kupujących chciałoby rozpocząć budowę jeszcze na starych zasadach. Z drugiej jednak strony, kupujący mogą się obawiać, że po zakupie działki nie zdążą ze wszystkimi formalnościami, a po wejściu w życie nowych przepisów grunt, który zakupili może się okazać bezwartościowy. Zawsze niepewność i wyczekiwanie na nowe realia przyczynia się do czasowego zastoju, gdyż tylko ci, którzy są naprawdę obeznani w przepisach są w stanie odnaleźć się w chaosie i na tym skorzystać. Pozostali wolą zaczekać, zobaczyć jak wygląda sytuacja w nowych realiach i dopiero wówczas przejść do działania.

Oferty mieszkań w Koninie

Podobnie jak w poprzednim artykule, skupimy się na dostępnych ofertach mieszkań, a także domów i działek. Tym razem jednak weźmiemy również pod uwagę czas obecności ofert na rynku, co pozwoli nam ocenić czy przedstawiony powyżej średni czas sprzedaży konkretnych nieruchomości ma również odzwierciedlenie na rynku lokalnym, czy też Konin może wyróżnia się tutaj w jakikolwiek sposób.

Skupiając się na zasobach portalu Nieruchomości Online ogólna liczba ofert mieszkań w Koninie wynosi 121. Dane dotyczące powierzchni lokali, ceny, a także czasu trwania ofert stanowią przedmiot poniższej analizy. Pierwszym aspektem dotyczącym mieszkań jest ich powierzchnia. Tutaj, dane przedstawiają się następująco:

Jak można zauważyć, dostępność ofert jest odwrotnie proporcjonalna do powierzchni mieszkań, a więc mieszkania przekraczające 70m2 to zaledwie 9% wszystkich lokali dostępnych w zasobach portalu NO. Jednocześnie od dawna już można zauważyć ogólną tendencje na rynku nieruchomości, iż pokaźny metraż jest raczej czynnikiem wpływającym negatywnie na atrakcyjność oferty. Sytuacje, w których do jednego mieszkania wprowadza się małżeństwo z trójką czy czwórką dzieci, lub też dwa pokolenia decydujące się dzielić lokum są raczej rzadkością, a zakup dodatkowego metrażu, który miałby zostać zupełnie niewykorzystany to tylko niepotrzebne koszty. Jest to szczególnie istotne w przypadku zakupu na kredyt, a więc jeśli kupujący koncentrują się wyłącznie na metrażu, który w danym momencie zaspokaja ich potrzeby, a gdyby sytuacja się zmieniła skłonni są wówczas zmienić miejsce zamieszkania niż kupować większe mieszkanie mając na uwadze co może się wydarzyć w przyszłości. Dodatkowo, w obliczu ostatnich wydarzeń geopolitycznych i społecznych, które zaowocowały dość pokaźną inflacją, rosnące ceny nieruchomości powodują, że mieszkanie o metrażu 60m2 jest już postrzegane jako duże, a jego średnia cena w Koninie może kształtować się na poziomie od 350.000zl do 450.000zl. Cena ta może być jednak jeszcze wyższa w zależności od lokalizacji czy standardu wykończenia. Podsumowując kwestię metrażu mieszkań, można zauważyć, że lokale o powierzchni do 50m2 stanowią 62% wszystkich ofert na portalu NO, a kolejne 23% to mieszkania o metrażu do 60m2. Jeszcze większy metraż to już tylko 14% wszystkich dostępnych ofert.

Kolejny aspekt, który należy rozważyć to cena. W tym przypadku sytuacja wygląda następująco:

Mając do dyspozycji kwotę 250 tysięcy złotych na zakup mieszkania w Koninie można wybierać spośród 44 ofert co stanowi 36% wszystkich ofert dostępnych w portalu NO. Zestawiając te dane z liczbą dostępnych mieszkań o konkretnym metrażu można spodziewać się pewnej korelacji, iż będą to mieszkania do 40 metrów kwadratowych lub nieznacznie przekraczające ten metraż. W dodatku, będą to w większości mieszkania wymagające dodatkowych nakładów adaptacyjnych. W poprzednim artykule opublikowanym niemal rok temu najwięcej mieszkań na lokalnym runku było dostępnych w przedziale od 290 tysięcy do 310 tysięcy złotych. Dane powyżej pokazują, że ta tendencja wciąż się utrzymuje, choć obecnie jest nieco więcej mieszkań w wyższych przedziałach cenowych.

Ostatnim parametrem, na którym skupimy uwagę jest okres czasu jaki minął od momentu publikacji ogłoszeń w analizowanych portalach. Trzymając się portalu NO, dane przedstawiają się następująco:

Biorąc pod uwagę trzy najdłuższe okresy, a więc od 9 miesięcy wzwyż dane wskazują na 28 ofert, co stanowi nieco pond 23% wszystkich ofert mieszkań w Koninie dostępnych w portalu NO. Z kolei trzy krótsze okresy, a więc od miesiąca do sześciu miesięcy to pozostałe 77% wszystkich ofert z czego jednak najliczniejsza podgrupa jest w górnej granicy. Oznacza to, że pula ofert z najdłuższym stażem może się w krótkim czasie znacznie powiększyć. Oczywiście w kolejnym cyklicznym artykule te dane będzie można zweryfikować. Na obecną chwilę, można zauważyć rosnącą tendencję do 6 miesięcy publikacji ogłoszenia po czym następuje spadek w kolejnych miesiącach. Może z tego wynikać, że 6, 7, lub 8 miesiąc to najczęściej ten moment, w którym finalizowana jest większość transakcji jeśli chodzi o mieszkania w Koninie.

Oferty domów w Koninie

Przechodząc do ofert domów na sprzedaż w Koninie, w portalu NO dostępnych jest 57 ogłoszeń. W poprzednim artykule z lutego bieżącego roku, liczba ofert wynosiła 54, a więc podaż domów w Koninie wydaje się stabilna. W przypadku domów, bierzemy pod uwagę cztery główne kryteria, a więc rok budowy, powierzchnię, cenę, a także czas staż ogłoszenia na rynku. Biorąc pod uwagę powierzchnię, dane przedstawiają się następująco:

Należy zwrócić uwagę, że nawet w przypadku domów, które powstały między rokiem 2000, a 2009 najmłodsze nieruchomości mają już 16 lat. Powoli zbliża się więc moment pierwszych poważniejszych remontów, a czasami w grę mogą wchodzić zmiany mające na celu dostosowanie nieruchomości do nowych standardów. Zatem zupełnie najnowsze nieruchomości, których budowa została ukończona najpóźniej 15 czy też 10 lat temu to zaledwie 19% wszystkich ofert domów w Koninie w portalu NO. Biorąc pod uwagę kwestie kulturowe i społeczne, naturalnym jest, że ogólna cyrkulacja domów na rynku jest mniejsza w porównaniu z mieszkaniami, które często są traktowane jako inwestycja pod wynajem. Z tego względu, na rynku najczęściej można spotkać domy, które spełniły już swoją rolę dla obecnych właścicieli, a więc ich sprzedaż jest często koniecznością wynikająca z innych zmian życiowych. Można zatem zauważyć, ze najliczniejszą pojedynczą grupą są nieruchomości z lat 70-tych, a więc te mające już obecnie 50 lat i więcej. Stanowią one obecnie ponad 26% wszystkich dostępnych ofert. Dodając do tego nieruchomości z lat 80-tych otrzymujemy niemal 39% wszystkich ofert, a wraz z domami z lat 90-tych to już ponad 63% wszystkich ofert domów na sprzedaż w Koninie. Zakup takich nieruchomości naturalnie wiąże się z koniecznością przeprowadzenia remontów czy adaptacji, co z kolei oznacza dodatkowe koszty. Jednocześnie, oznacza to, że do takiego domu nie zawsze można się wprowadzić od razu, co może być właśnie czynnikiem powodującym, że takie oferty zostają na rynku nieco dłużej.

Kluczowym parametrem w przypadku domów jest ich metraż, gdyż z jednej strony stanowi on o możliwościach zaspokojenia potrzeb nabywców, a z drugiej bezpośrednio wpływa na koszty utrzymania nieruchomości. Zobaczymy zatem jak w tej kwestii prezentują się dane na podstawi ofert dostępnych w portalu NO.

Jak pokazują dane, 12 z 57 dostępnych ofert domów to te o powierzchni maksymalnie 120m2, co stanowi 21% całej puli. Najwięcej ofert dotyczy domów przekraczających 120m2, lecz nie większych niż 150m2, co może się wydawać dość optymalną powierzchnią, która może zaspokoić szereg potrzeb mieszkaniowych czy bytowych jednocześnie generując dość umiarkowane koszty utrzymania związane z opłatami czy też ogrzewaniem budynku. Ta najliczniejsza grupa odpowiada za 28% wszystkich dostępnych ogłoszeń domów na sprzedaż w Koninie. Jeszcze bardziej okazałe nieruchomości sięgające od 151m2 do 200m2 do kolejne 17 ogłoszeń co stanowi niemal 30% wszystkich ofert w tym segmencie. Generalnie, można zauważyć, że, przyjmując 150m2 jako pewnego rodzaju punkt graniczny, oferty domów o nieco większej powierzchni są odrobine liczniejsze. Ogólnie rzecz biorąc jednak, zróżnicowanie ofert w tej kwestii jest widoczne, co jest aspektem pozytywnym z punktu widzenia kupujących.

Przejdźmy zatem do cen, które to stanowią często główny punkt odniesienia podczas różnego rodzaju analiz rynku nieruchomości czy to na lokalnym rynku czy tez w ujęciu globalnym. Z dostępnych 57 ogłoszeń domów, możemy podzielić oferty wg sześciu głównych progów. Dane przedstawione są poniżej:

Poprzednio, w przypadku mieszkań, kwota 300tyś złotych pozwalała na wybór spośród ponad 60% wszystkich ofert mieszkań na sprzedaż w Koninie. W przypadku domów. Dokładając drugie tyle można z kolei przyglądać się niemal każdej ofercie mieszkania dostępnej na lokalnym rynku. W przypadku domów, ceny są oczywiście z goła inne, lecz postaramy się porównać ogólne proporcje. Tym razem, kwota 600tyś złotych (a więc górna granica jeśli chodzi o mieszkania) pozwala myśleć realnie o wyborze domu spośród 33 ofert, co stanowi 58% tych, które są dostępne na portalu NO. Odwołując się do danych dotyczących roku budowy, można zauważyć, że będą to zatem domy powstałe maksymalnie w latach 90-tych. Pozostałe 42% ofert to domy młodsze z bardziej zaawansowanymi rozwiązaniami, a te, których ceny sięgają miliona lub wyżej należą raczej do rzadkości na lokalnym rynku, gdyż na obecną chwilę, jest ich zaledwie 7, co stanowi 12% wszystkich ofert domów na sprzedaż w Koninie.

Czas trwania ogłoszeń jest ostatnim aspektem, którym się zajmiemy. Podobnie jak w przypadku mieszkań, mamy tutaj te same ogólne przedziały, a dane prezentują się następująco:

Tym razem można zaobserwować, że liczba ofert rozkłada się dość równomiernie, gdyż prawie każdy z przedziałów zawiera około 9 ofert. Wyjątkiem z kolei jest okres 9 miesięcy od publikacji ogłoszenia, gdyż wtedy to następuje swego rodzaju kumulacja, a więc liczba ogłoszeń sięga 19, co stanowi ponad 33% wszystkich ofert. Dopiero po tym okresie liczba dostępnych ofert spada, co może oznaczać, że albo oferty są anulowane i wstawiane od nowa, albo też spora część domów w Koninie znajduje nowych nabywców między dziesiątym a jedenastym miesiącem od momentu jej publikacji. Wciąż jednak 21% wszystkich ofert domów nie znajduje nabywcy w rok lub dłużej, jak wynik z danych przedstawionych powyżej. Choć podaż domów na konińskim rynku nieruchomości jest dość ograniczona to ich sprzedaż wydaje się być dość wymagającym przedsięwzięciem.

Mieszkania i domy w ujęciu średnim - Konin

Na ten moment, możemy porównać dane z portalu NO z tymi dostępnymi w portalu Otodom skupiając się na ogólnej liczbie dostępnych ogłoszeń mieszkań i domów, oraz odnosząc się również do poszczególnych aspektów omówionych powyżej. Biorąc pod uwagę ogólne dane, sytuacja dotycząca mieszkań wygląda następująco:

Ogólna liczba ofert		Średnia powierzchnia		Średnia cena		Średni czas publikacji
NO	OTODOM	NO	OTODOM	NO	OTODOM	NO	OTODOM
121	186	52,6m2	50,5m2	324 tyś. złotych	337 tyś. złotych	5,2msc.	6msc.

Jak wynika z powyższej tabeli, zasoby portalu OTODOM są nieco bogatsze w oferty mieszkań na sprzedaż w Koninie, co może mieć lekki wpływ na średnie wyniki w poszczególnych kategoriach. Z ogólnych tendencji wynika jednak, że średnia powierzchnia mieszkań dostępnych na lokalnym rynku to około 50m2.  W tym względzie, oba portale przedstawiają podobne wartości. Jeśli chodzi o cenę, średnie wartości na obu portalach również są zbliżone wahając się od 324 tysięcy w przypadku NO do 337tyś w OTODOM. Ostatnim istotnym elementem względem zbycia nieruchomości jest średni czas w jakim nieruchomość znajduje nowego nabywcę. W przypadku portalu NO czas ten ledwo przekracza 5 miesięcy, natomiast w przypadku OTODOM wydłuża się on do 6 miesięcy. Powodem tego może być fakt, że w portalu OTODOM jest więcej mieszkań o pokaźniejszym metrażu, a więc również tych, których cena przekracza 400 tyś. złotych. Należy oczywiście pamiętać, że różnice w średnich wartościach kształtowane są przez szereg pomniejszych czynników, lecz wgląd w uśrednione dane również pozwala spojrzeć na lokalny rynek nieruchomości z nieco innej perspektywy.

W podobny sposób, możemy przyjrzeć się uśrednionym danym dotyczącym ofert domów dostępnych w Koninie na obu portalach. Wygląda to następująco:

Ogólna liczba ofert		Średni rok budowy		Średnia powierzchnia		Średnia cena		Średni czas publikacji
NO	OTODOM	NO	OTODOM	NO	OTODOM	NO	OTODOM	NO	OTODOM
57	51	1990	1996	168m2	175m2	745 tyś. złotych	803 tyś. złotych	7,2msc.	6,6msc.

Tym razem to zasoby portalu NO są delikatnie bogatsze, lecz różnica jest naprawdę niewielka jeśli chodzi o ogólną dostępność ofert domów na sprzedaż w Koninie. Można również zauważyć, że domów jest znacznie mniej w porównaniu do ofert mieszkań, a ich ogólna podaż zdaje się trzymać na dość ustabilizowanym poziomie. W artykule z lutego 2025 roku , w którym analizowaliśmy właśnie domy na sprzedaż w Koninie portal NO generował wówczas 54 oferty, a OTODOM 67 ofert. Względem roku powstania, w portalu OTODOM można napotkać nieco więcej młodszych nieruchomości, co przekłada się na niższy wiek w ujęciu średnim w porównaniu do NO ( o 6 lat), Średni metraż domów dostępnych w obu portalach oscyluje w granicach 170m2 i tu wyniki w obu zasobach są jeszcze bardziej zbliżone. Większe różnice można dostrzec jeśli chodzi o cenę domów w Koninie, gdyż średnia cena w portalu NO to 745tyś złotych, podczas gdy w OTODOM to już trochę ponad 800tyś. złotych. Okazuje się zatem, że oferty wystawiane na OTODOM są często w nieco wyższej cenie, co częściowo wynika z tego, że są to młodsze nieruchomości o większej powierzchni niże te publikowane w NO. Odnosząc się ponownie do poprzedniego artykułu w naszej witrynie warto wspomnieć, że wówczas średnia cena domu w Koninie wynosiła 767 tysięcy złotych. Różnica sięgająca 20 tysięcy może wynikać z charakterystyki poszczególnych nieruchomości dostępnych na rynku w danym czasie, lecz brak większych różnic zdaje się wskazywać, że cen domów w Koninie nie dotknęła żadna istotna korekta w przeciągu ostatnich kilku miesięcy. Ostatnim aspektem, na który należy zwrócić uwagę jest średni czas trwania ogłoszeń. Tym razem, to w portalu NO domy dłużej czekają na nowego właściciela, gdyż średnio jest to ponad 7 miesięcy, podczas gdy w OTODOM średni czas trwania ogłoszeń dotyczących domów jest o około 3 tygodnie krótszy.

Podsumowanie 

Tym, którzy dotrwali do końca tej dość długiej, lecz interesującej i wnikliwej lektury należy się kilka słów podsumowania. Podstawową kwestią, o której należy pamiętać jest to, że każda oferta ma swoją specyfikę co znaczy, że wiele czynników wpływających na dane w średnim ujęciu, którymi się tutaj zajęliśmy nie zostało uwzględnionych. Wciąż jednak, uśrednione dane dają inny wgląd w rynek nieruchomości. Możemy zatem stwierdzić, że mając do dyspozycji kwotę około 330 tysięcy złotych możemy wybierać spośród zdecydowanej większości ofert mieszkań na lokalnym rynku. Będą to jednak w większości mieszkania w starszym budownictwie, a więc te, które od dekad znane są mieszkańcom Konina. W przypadku domów, kwota około 750 tysięcy złotych pozwala wybierać z większości dostępnych ofert, lecz znów należy pamiętać, że będą to już nieruchomości dwudziesto lub trzydziestoletnie. Z perspektywy sprzedających natomiast, istotnym wskaźnikiem jest średni czas dostępności ogłoszeń w portalach, co oznacza w jakim czasie może dojść do transakcji. W przypadku mieszkań, większości udaje się dobić targu w przeciągu 6 lub 7 miesięcy, a w przypadku domów czas ten wydłuża się do 9 miesięcy lub około roku. Mając te informacje na względzie sprzedający mogą od razu wypracować sobie odpowiednie podejście, aby nie frustrować się jeśli w pierwszych miesiącach nie uda im się sprzedać mieszkania czy domu. Spokój i opanowanie z kolei uchroni sprzedających od wykonywania niepotrzebnych nerwowych ruchów, które często polegają na przedwczesnych korektach cenowych. Warto zatem co jakiś czas dokonywać podobnych analiz, a więc niewykluczone, że jeszcze wrócimy do tego zagadnienia za kilka miesięcy.

Wróć do strony głównej.

Wróć do aktualizacji.