Co psuje rynek nieruchomości?

Od wielu już lat nieruchomości są stałym punktem na liście osób posiadających wolne środki finansowe, które chcą zainwestować. Składa się na to wiele czynników. Po pierwsze, posiadanie mieszkania czy działki jest dość namacalną inwestycją. Łatwiej jest się z nią oswoić osobom, które nie znają się na obligacjach czy innych narzędziach stricte finansowych. Po drugie, mieszkanie czy działkę można wynająć tworząc sobie dochód pasywny. Po jakimś czasie może okazać się, że inwestycja praktycznie nam się zwróciła, a wciąż możemy ją sprzedać i to ze sporym zyskiem. Po trzecie utrzymująca się koniunktura na rynku powoduje, że w razie potrzeby, inwestycję w postaci mieszkania można dość szybko spieniężyć podczas gdy środki zamrożone w funduszach inwestycyjnych czy bezpośrednio w akcjach nie zawsze da się wycofać z zyskiem.
    Wydaje się zatem, że nieruchomości to trafny wybór na inwestycje niezależnie od czynników geopolitycznych takich jak pandemia czy też konflikt zbrojny, który przecież od ponad dwóch lat toczy się za polską granicą. Nie znaczy to jednak, że rynek ten jest zupełnie niewzruszony, gdyż istnieje kilka czynników, które mają nań negatywny wpływ. Dotyczy to nie tylko rynku lokalnego w Koninie czy w regionie, lecz raczej w kontekście ogólnym. Poza tym, wpływ ten nie zawsze dotyczy stricte koniunktury czy cen nieruchomości, lecz także podaży lub też po prostu zachowania stron podażowych i popytowych. Postaramy się tutaj przedstawić kilka z nich.

Wieczny problem z podażą

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, w styczniu 2024 roku łączna liczba pozwoleń na budowę w Polsce sięgnęła ponad 20 tysięcy. Kolejne niecałe 16 tysięcy to projekty, które już w tym czasie były w realizacji natomiast liczba lokali, które zostały już oddane do użytkowania w tym czasie wynosiła niecałe 15 tysięcy. Dla porównania, do końca grudnia 2023 roku wszystkich wniosków o bezpieczny kredyt na preferencyjnych warunkach było blisko 56 tysięcy. Nawet łączna suma zrealizowanych, rozpoczętych i planowanych inwestycji nie pokrywa w pełni tego zapotrzebowania. Należy jeszcze przy tym pamiętać, że przecież kupujący, którzy korzystają z preferencyjnego kredytu nie są jedynymi na rynku. Trzeba tutaj doliczyć osoby finansujące zakup z innych mechanizmów kredytowych, ze sprzedaży innych nieruchomości lub też te, które inwestują własne wolne środki. Do tego dochodzą również klienci instytucjonalni w postaci funduszy inwestycyjnych, które też często wykupują całe inwestycje w danej lokalizacji. Nie potrzeba zatem bardzo wnikliwej analizy, aby stwierdzić, że rynek nieruchomości w Polsce jest nieustannie doświadczany przez zbyt niską podaż, a co za tym idzie, naturalny i ciągły wzrost cen. Odbija się to zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Klienci, którzy nie mogą znaleźć lokum lub ‘załapać się’ na jego zakup na rynku pierwotnym udają się na rynek wtórny, gdzie również można zauważyć wzrost cen. Spoglądając na lokalny rynek koniński, mediana cen metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym w 2022 roku wynosiła ok 4300zl podczas gdy w ostatnim kwartale 2023 roku była już na poziomie 5900zl. Stanowi to więc wzrost o ponad 37%. Choć mowa tu o cenach ofertowych, a nie transakcyjnych to tendencja wzrostowa jest wyraźnie zauważalna. Ten czynnik jest również powiązany z innymi, które omówione zostaną w dalszej części artykułu.

Patodeweloperka

Pojęcie to odnosi się do różnego rodzaju sytuacji, w których realizacje inwestycji na rynku pierwotnym mają niecodzienny charakter, co jest określeniem dość eufemistycznym. Dotyczy to zatem budowy tak zwanych mikrokawalerek, które ledwo spełniają wymogi metrażowe lokali mieszkalnych, a przy tym mogą one charakteryzować się dość nietypowym rozkładem co tylko utrudnia ich efektywne wykorzystanie. Do tego dochodzą mieszkania z widokiem na ścianę sąsiedniego bloku, który w dodatku umiejscowiony jest najbliżej jak tylko się da, aby jak najefektywniej zagospodarować daną działkę. Karykaturalnie małe i niefunkcjonalne place zabaw na zamkniętych osiedlach czy też problemy z miejscami parkingowymi również nie są zupełną rzadkością. Wszystko to jednak i tak znajduje prędzej czy później swoich nabywców właśnie z uwagi na ciągły problem z podażą mieszkań. Psuje to jednak rynek nieruchomości w taki sposób, że klienci obniżają swoje oczekiwania, a co za tym idzie, budowanie na szybko z minimalnym lub bez uwzględnienia różnego rodzaju przepisów czy dobrych obyczajów staje się normą. Stale rosnące koszty pracy czy też ceny materiałów budowlanych generują z kolei potrzebę szukania dodatkowych oszczędności gdzie tylko się da, co również negatywnie odbija się na jakości budowanych mieszkań. Taka sytuacja tylko sprzyja napędzaniu patodeweloperki.

Wysoka inflacja

Posługując się danymi GUS, można zauważyć, że po okresie lekkiej deflacji od 2014 do 2016 roku, kolejne trzy lata, tj. od 2017 do 2019 roku naznaczone były inflacją wahającą się od 1,3% do 2,9%. Następne dwa lata nękane były ciągłymi perturbacjami w gospodarce spowodowanymi pandemią. Ciągłe zakazy, ograniczenia i lockdown’y skutecznie hamowały wiele sektorów gospodarki, które w tym czasie chronione były różnego rodzaju tarczami. Były to jednak tak zwane puste pieniądze, które przez wymuszony zastój w gospodarce nie zostały w żaden sposób wypracowane. Ciągły napływ pieniędzy z zewnątrz musiał prędzej czy później dać o sobie znać właśnie w postaci inflacji i tak rok 2021 kończył się inflacją na poziomie 8,6%, a w kolejnych kwartałach 2022 roku inflacja przebijała wiele poziomów nieznanych od końca lat 90tych poprzedniego wieku. Ostatecznie inflacja sięgnęła szczytu w lutym 2023 roku na poziomie 18,4%.
    To wszystko odbiło się również na rynku. Jak już wspomnieliśmy wcześniej, spoglądając na lokalny koniński rynek, mediana cen metra kwadratowego wzrosła o 37% między rokiem 2022 a 2023. Jak można zauważyć, wzrost cen metra kwadratowego jest o wiele wyższy niż sama inflacja. Powodem tego jest fakt, że osoby posiadające w czasie rosnącej inflacji środki finansowe uciekały przed nią właśnie w nieruchomości. Biorąc pod uwagę fakt, że podaż lokali mieszkalnych jest cały czas ograniczona, nagły wzrost chętnych na zakup ziemi czy działki musiał dodatkowo napędzić wzrost cen. Dodatkowo, na rynek napłynęło wielu chętnych, którzy też nie znali się za bardzo na rynku, lecz słyszeli po prostu, że jest to dobra inwestycja na trudne czasy i że ceny działek czy mieszkań będą przynajmniej stabilne, co w czasach rosnącej inflacji jest wystarczającą zachęta. Problem w tym, że napływ na rynek osób nie znających jego realiów powoduje jeszcze większy wzrost cen, gdyż ci, którzy ów realia znają wykorzystują strach i niewiedzę innych, aby zrobić jak najlepszy interes. Przyjęło się, że kupujący nieruchomości nie zwykli korzystać z usług pośrednika, że to bardziej domena tych, którzy chcą sprzedać, gdy tymczasem jest wręcz odwrotnie. To kupujący najbardziej potrzebują pośrednika, aby nie przepłacić lub też nie zakupić mieszkania, które cechują różnego rodzaju wady lub ograniczenia.

Przepisy prawne
W tej sferze można również znaleźć bardzo wiele kwestii, lecz chcielibyśmy się skupić głównie na ustawie o ochronie praw lokatorów. Oczywiście psuje ona rynek na swój sposób, głównie poprzez fakt, że zabezpiecza ona jedynie interesy najemców, a nie wynajmujących. Z tego względu wiele mieszkań w Polsce jest pustych, a więc potencjał rynku po prostu się marnuje. Liczba pustostanów zmienia się w zależności od województwa, lecz średnia utrzymuje się na poziomie ok 12%. Wielu właścicieli mieszkań trzyma nieruchomość po prostu jako zamrożenie kapitału i właśnie ucieczkę przed inflacją. Mogliby oni dodatkowo zarobić na niej poprzez wynajem, lecz zwyczajnie boją się tego, że trafią na osoby, które z różnych względów nie będą chciały lub mogły regulować zobowiązań. W takiej sytuacji właściciele lokali nie są w stanie egzekwować swoich należności, ani też efektywnie rozwiązać umowy, która skutkowałaby opuszczeniem lokalu przez nieuczciwych czy też niewypłacalnych najemców. Wykorzystanie pełnego potencjału rynku najmu byłoby również korzystne dla najemców, gdyż ceny najmu z pewnością zaczęłyby spadać, aby unormować się na przystępnym poziomie. Oczywiście prawnych aspektów, które gdyby uległy zmianie lub likwidacji wpłynęłyby korzystnie na rynek nieruchomości jest dużo więcej. Jest to jednak temat tak szeroki, że nadaje się on na osobny artykuł.

Pośrednicy
Tak, sami pośrednicy również mogą działać na szkodę rynku nieruchomości. Nie chodzi tu o ogół pośredników czy też o sam fakt ich istnienia na rynku. Ważne, aby to dobrze wybrzmiało, że pośrednicy pełnią kluczową rolę szczególnie jeśli osoby kupujące czy sprzedające nieruchomość robią to po raz pierwszy w życiu, a czasami w ogóle stykają się z tym raz w życiu. Istotne jest wówczas, aby trafiły na profesjonalnego pośrednika, który zapewni przede wszystkim bezpieczeństwo transakcji. W innych sytuacjach, pośrednicy również mogą odgrywać bardzo ważna rolę przyczyniając się do dynamicznego obrotu nieruchomościami na rynku. Zdarzają się też przypadki mało obeznanych czy też niekompetentnych pośredników, którzy mają jednak szansę dokształcić się i nabrać odpowiedniego doświadczenia. Pośrednicy psujący rynek to na przykład ci, którzy uzależniają podanie jakichkolwiek informacji klientowi popytowemu od tego czy ten podpisze z nimi umowę. Zdarza się, że klient zainteresowany daną inwestycją zadaje pośrednikowi pytanie przez telefon, a ten stwierdza, że nic nie powie dopóki rozmówca nie podpisze z nim umowy. W ten sposób działa on na szkodę swojego klienta podażowego, który oczekuje przecież od pośrednika, że będzie aktywnie promował nieruchomość. W takich sytuacjach pośrednicy dają się zapamiętać jako pazerni i skupieni wyłącznie na maksymalizacji swoich zysków. Choć nie są to stałe czy częste praktyki to opinia idzie w świat i negatywnie rzutuje na wszystkich reprezentantów tego zawodu. Kolejnym przykładem są pośrednicy maksymalnie zaniżający stawki, aby tylko podpisać umowę (zazwyczaj niskiej jakości) z klientem. Znów w świat idzie opinia, że 1% to przecież i tak dużo bo co ten pośrednik niby takiego robi? Taki, który swoje „usługi” wycenia na 1% nie jest w stanie rzetelnie zająć się zleceniem na jakiejkolwiek płaszczyźnie. W efekcie faktycznie nie robi wiele licząc na to, że nieruchomość po prostu jakoś się sprzeda. Widząc takie podejście, klienci wyrabiają sobie przeświadczenie, że pośrednicy są niepotrzebni i tylko chcą pieniądze „za nic”. Jeśli klient nauczony takim doświadczeniem lub nastawiony w ten sposób w oparciu o opinie, z którymi się zetknął spotka rzetelnego i profesjonalnego pośrednika współpraca może okazać się nieosiągalna. Rzetelny pośrednik będzie miał odpowiedni plan i strategię sprzedaży nieruchomości. Taki pośrednik dokładnie wie co należy zrobić i jakie koszty się z tym wiążą. Wówczas odpowiednio wycenia swoje usługi, a klient dla którego 1% to i tak było dużo jak za „nic nierobienie” może być zszokowany kiedy usłyszy ile to naprawdę powinno kosztować. Nie zdaje sobie on jednak sprawy, że korzystając z usług profesjonalnego i rzetelnego pośrednika można sprzedać mieszkanie czy działkę w korzystniejszej cenie i licytowanie w dół nie jest jedynym mechanizmem jaki można zastosować. Wówczas nawet płacąc pośrednikowi odpowiednie wynagrodzenie można i tak realnie zarobić na całym przedsięwzięciu.
    Do tego dochodzi jeszcze szereg nieczystych praktyk stosowanych przez pośredników czy to w stosunku do klientów czy też kolegów po fachu. Obserwując zaciekłą rywalizacje zamiast współpracy, klienci tym bardziej widzą pośredników w negatywnym świetle co tylko umniejsza randze i profesjonalizmowi tego zawodu. To również na swój sposób psuje rynek w ogólnej perspektywie. Psucie rynku nieruchomości przez pośredników objawia się tym, że ich nieetyczne czy nierzetelne zachowania i brak profesjonalizmu czy też brak szacunku do własnej profesji kształtuje opinie o pośrednikach jaką wyrabiają sobie klienci. Mimo, że ci nieetyczni czy nieprofesjonalni stanowią zapewne zdecydowaną mniejszość to niestety bywa tak, że jedno zgniłe jabłko w koszyku powoduje, że nie mamy już ochoty lub boimy się jeść pozostałe.

Podsumowanie
Jak widać, rynek nieruchomości stanowi złożony ekosystem, w którym wiele czynników wzajemnie na siebie oddziałuje. Przedstawione czynniki, które w różny sposób psują rynek stanowią pewien wycinek, gdyż nie da się wymienić wszystkich czynników, aby nie zamęczyć czytelnika jednym obszernym artykułem. Nie wszystkie kwestie można rozwiązać w prosty sposób, a poprawa niektórych zależy od szeregu uwarunkowań i czynników zewnętrznych. Jednak w momencie, gdy ceny są wciąż na bardzo wysokim poziomie, a bieżące wydarzenia przybierają różny obrót choćby częściowe informacje pozwalające zrozumieć specyfikę rynku mogą okazać się pomocne tym, którzy dopiero rozważają inwestowanie w nieruchomości w Koninie, regionie czy po prostu gdzieś w Polsce. Omówione czynniki mają wpływ zarówno na rynek lokalny jak i globalny dlatego ważne jest ich odpowiednie rozpoznanie i zrozumienie.