Klikając "Akceptuję", udzielasz zgody na przetwarzanie danych osobowych dotyczących swoich aktywności w Internecie (np. identyfikatory urządzenia, adres IP). Szczegółowy opis celów i zakresu przetwarzanych danych znajdziesz w zakładce RODO . Zgoda jest dobrowolna.

Ta strona wykorzystuje pliki cookie w celu ulepszenia Twojego doświadczenia podczas przeglądania witryny. Wśród nich znajdują się niezbędne pliki cookie, które są przechowywane w Twojej przeglądarce, ponieważ są nieodzowne do działania fundamentalnych funkcji witryny. Dodatkowo, używamy plików cookie stron trzecich, które pomagają nam analizować i zrozumieć, w jaki sposób korzystasz z tej strony internetowej. Te pliki cookie będą zapisywane w Twojej przeglądarce wyłącznie po uzyskaniu Twojej zgody. Masz również możliwość zrezygnowania z tych plików cookie, jednak taka decyzja może wpłynąć na komfort przeglądania strony.

Funkcjonalne (niezbędne)
Analityczne
Marketingowe

Wpływ demografii Konina na lokalny rynek nieruchomości

Populacja Konina, a nieruchomości

We wcześniejszych artykułach omawialiśmy dzielnice i osiedla Konina, a także dokonaliśmy przeglądu dostępnych ofert sprzedaży nieruchomości na rynku lokalnym. Kluczowym aspektem, który może w niedalekiej perspektywie znacząco zachwiać rynkiem jest zmieniająca się demografia naszego miasta. Od dawna oczywistym jest, że lata świetności Konina to już przeszłość i zdaje się, że nie ma pomysłu na to, aby ten stan odwrócić i nadać miastu nowego impetu czy kierunku rozwoju. To oczywiście nie oznacza, że w mieście nie dzieje się absolutnie nic. Porównując jednak ogólne dane z lat 70-ych, kiedy to populacja Konina rosła o dwa, w porywach do sześciu tysięcy mieszkańców rocznie, można uznać, że obecne spadki populacji sięgające około tysiąca mieszkańców rok do roku to prawdziwa równia pochyła. Taki stan rzeczy może mieć pośredni i bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości, gdyż w nieruchomościach nie chodzi o same budynki, lecz tak naprawdę o ludzi w nich mieszkających, niezależnie od rodzaju posiadanego prawa do lokalu. Odpowiednie zrozumienie sytuacji i analiza jej przyczyn to podstawa do stawiania tez i definiowania prognoz dotyczących kondycji lokalnego rynku nieruchomości.

Przyczyny niekorzystnej demografii Konina

Oczywiście przyczyn takiego stanu rzeczy jest wiele i mogą one wzajemnie na siebie wpływać lub być w różny sposób ze sobą powiązane. Naszym celem nie jest omówienie każdej z nich, lecz skupienie się tych najważniejszych, które również wiążą się w większym stopniu z rynkiem nieruchomości, a tym samym z pracą czy funkcjonowaniem pośredników czy biur nieruchomości w mieście i regionie. 

Jedną z podstawowych przyczyn tego, że mieszkańców Konina jest coraz mniej jest zwyczajnie zmieniająca się sytuacja gospodarcza. Wiele zakładów, które w latach 70-ych prężnie działały w regionie zatrudniając często tysiące osób obecnie albo boryka się z problemami, mimo przeprowadzanych restrukturyzacji, albo też zostały zlikwidowane. Taki stan rzeczy wynika oczywiście z jeszcze innych powodów związanych ze zmianami ustrojowymi, lecz końcowym efektem jest rozdrobnienie lokalnej gospodarki. Ostatecznie, sytuacja wygląda tak, że młodzi ludzie wchodzący na rynek pracy niezależnie od posiadanych kwalifikacji i wykształcenia mają problemy ze znalezieniem stałego zatrudnienia. Problemem są również same zarobki. Choć uśrednione dane nie zawsze są najlepszym wskaźnikiem to czasami można wyczytać z nich ogólne tendencje. Tak więc średnia płaca w Koninie wynosi około 5600zl, podczas gdy średnia krajowa w Polsce dochodzi do 9000zl. Dla porównania, w Poznaniu średnia pensja utrzymuje się właśnie na takim poziomie, co naturalnie działa na wyobraźnie młodych ludzi, którzy coraz częściej decydują się na przeprowadzkę. Należy również pamiętać, że mowa tutaj o średniej pensji, a na ów średnią składa się bardzo duża liczba osób otrzymujących niższe wynagrodzenie i dużo mniejsza liczba tych, których zarobki są powyżej średniej.


Kolejny ważny czynnik to po prostu wiek mieszkańców. Szczyt demograficzny Konina nastąpił w roku 2001 osiągając 83377 mieszkańców. Od tamtej pory do dziś populacja Konina spadła o 16911 mieszkańców, gdyż na koniec 2023 roku dane wskazywały na 66466 osób zameldowanych, lub posiadających pobyt stały w Koninie. Jednakże, największy napływ mieszkańców miał miejsce w latach 70-ych i 80-ych. Przez cały okres lat 90-ych, z kolei populacja Konina wzrosła o kolejne 3000 mieszkańców. Zakładając, że osoby, które przybyły do Konina w latach 70 były w większości w wieku produkcyjnym (a więc w wieku ok 20 lat) to obecnie są one w wieku 70-80 lat, lub też nie ma ich już wśród nas. Ponieważ Konin nie jest już tak atrakcyjny pod względem ekonomicznym jak w latach 70-ych napływ nowych osób z zewnątrz ustał, więc powoli odchodzące starsze pokolenie ma swoje odzwierciedlenie w statystykach demograficznych.


Z kolei od połowy lat 80-ych przyrost naturalny w Polsce maleje, co ma również przełożenie na lokalne społeczności. Przez całą dekadę tj. od szczytu populacyjnego Konina z roku 2001 do roku 2010 liczba mieszkańców miasta zmalała o 4707 osób. W kolejnych latach, czyli od 2010 roku do roku poprzedniego w Koninie ubyło kolejne 12000 mieszkańców. Gołym okiem można zatem dostrzec korelację pomiędzy rosnącą liczbą zgonów przy jednoczesnej mniejszej dzietności. Niższa dzietność jest również powiązana z kwestiami gospodarczymi przy malejących możliwościach zarobkowych czy bytowych, a jednocześnie rosnących oczekiwaniach w tych kwestiach. Oznacza to, że wizja wielopokoleniowej rodziny w jednym mieszkaniu nie stanowi obecnie wystarczającej zachęty dla młodych ludzi do posiadania potomstwa podczas, gdy kilka dekad temu sama możliwość pracy, która zapewniała skromne utrzymanie wystarczała do podjęcia decyzji i założeniu czy powiększeniu rodziny.

Spoglądając na najnowsze dane

W 2023 roku, w Koninie odnotowano o ponad 500 zgonów więcej niż liczby urodzin. Sam ten czynnik wskazuje, że bez napływu nowych mieszkańców z zewnątrz, tendencja ta będzie postępowała w kolejnych latach. Wynika to z wcześniejszych danych, które wyraźnie wskazywały, iż liczba urodzeń cały czas nie nadąża za liczbą zgonów, a należy pamiętać, że zgony dotyczą właśnie osób, które w latach 70-ych stanowiły o intensywnym rozwoju miasta. Do tego wszystkiego można również dodać zmiany w sferze kulturowej, społecznej czy światopoglądowej, które również mogą mieć swoje odzwierciedlenie na kwestie demograficzne w regionie.

Jak zmiany demograficzne w Koninie wpłyną na lokalny rynek nieruchomości?

Jedną z pierwszych oznak tego, że demografia Konina wpływa na rynek nieruchomości może być wydłużający się średni czas sprzedaży nieruchomości. Może zatem być tak, że osoby pragnące zbyć daną nieruchomość będą coraz częściej zniechęcone brakiem efektów własnych działań, a więc mogę chętniej decydować się na pomoc pośredników. Z jednej strony można by uznać, że taki stan rzeczy będzie korzystny dla pośredników, gdyż przybywa im klientów. Z drugiej strony, jednak, należy pamiętać, że taka sytuacja przyczynia się do wzrostu klientów podażowych co zwiększa liczbę ofert na rynku, podczas gdy klientów zainteresowanych zakupem nieruchomości w Koninie czy w regionie może być już znacznie mniej. Wówczas, w wielu przypadkach, niezależnie od podjętych czynności czy też zastosowanych strategii marketingowych czy innych zabiegów pośrednicy również będą mieli problem z osiągnięciem założonego celu co przekłada się na wzrost niezadowolenia i rozczarowania klientów podażowych. Alternatywnie, ceny nieruchomości mogą spadać w szybszym tempie niż w innych regionach kraju, gdzie lokalna demografia wygląda nieco lub znacznie lepiej. Tak więc spadająca populacja miasta może w pewnym stopniu przełożyć się na większe zainteresowanie usługami pośrednictwa, lecz nie musi to oznaczać bezpośrednich korzyści dla samych pośredników. Może natomiast oznaczać więcej pracy i wyzwań przy jednoczesnych rosnących oczekiwaniach klientów, szczególnie jeśli wcześniej próbowali oni bezskutecznie sprzedać nieruchomość we własnym zakresie. Jednocześnie, spadające ceny nieruchomości w regionie mogą również odbić się na przychodach pośredników rozliczających się systemem prowizyjnym.

Podsumowując

Przyczyn problemów demograficznych Konina jest kilka, z których najważniejsze to:

  • Problemy ze znalezieniem stałego zatrudnienia, które dawałoby stabilizację finansową, a także stanowiło zabezpieczenie potencjalnego kredytu na zakup nieruchomości
  • Niezadowolenie spowodowane możliwościami zarobkowymi, a więc zbyt niskie zarobki, które nie pozwalają na zaciągnięcie kredytu lub skumulowanie odpowiednich oszczędności
  • Starzejąca się społeczność lokalna – osoby, które w latach świetności miasta były w wieku produkcyjnym są już na emeryturze
    Mniejsza dzietność w Polsce jak i w regionie – liczba zgonów od dawna przewyższ liczbę urodzin.

Należy pamiętać, że przedstawione dane pochodzą z oficjalnych źródeł, a te nie zawsze w pełni odzwierciedlają stan faktyczny. Trzeba zatem wziąć pod uwagę okresowe fluktuacje demograficzne spowodowane różnymi czynnikami, które zmieniają się w krótkim okresie czasu. Jest też wiele przypadków, w których osoby w zasadzie na stałe mieszkające w Koninie nie są uwzględnione w statystykach, gdyż nie są zameldowane. Nie da się jednak ukryć, że ogólna tendencja demograficzna samego Konina jest spadkowa. Miastu przydałoby się kilka ważnych strategicznych inwestycji, które spowodowałyby większy napływ mieszkańców z okolicznych miejscowości czy nawet bardziej odległych części kraju. Im prężniej działa miasto tym lepsze warunki ekonomiczne i bytowe stwarza swoim mieszkańcom, a to z kolei przekłada się na ich zadowolenie i chęć pozostania w mieście na dłużej. Wówczas każdy potrzebuje nieruchomości i tu znowu wkracza ważna rola pośredników. Na chwilę obecną, wydaje się, że sytuacja nie napawa optymizmem, lecz czasami zmiany nadchodzą z dnia na dzień, a więc należy stale monitorować rynek, aby móc odpowiednio zareagować, wskazać pewne kierunki i przygotować się na to co może nadejść.

Wróć do strony głównej

Wróć do aktualności