Sprzedajesz nieruchomość samodzielnie? - Musisz to wiedzieć!

W naszych artykułach poruszaliśmy już z zagadnienia związane ze sprzedażą nieruchomości, lecz wówczas przyjrzeliśmy się bliżej samym dokumentom jakie należy zgromadzić. Choć dokumentacja jest kluczowym elementem w sprzedaży nieruchomości trzeba również pamiętać, że sprzedaż mieszkania czy domu odbywa się na kilku etapach, które muszą ze sobą współgrać, aby oferta sprzedaży jako całość była spójna i atrakcyjna, a to z kolei przekłada się bezpośrednio na możliwie szybką i opłacalną transakcję.

Przygotowanie dokumentów
Jako, że dokumentacja i wszystkie kwestie formalnoprawne są absolutnym fundamentem w transakcjach kupna-sprzedaży należy zacząć właśnie od tego zagadnienia. Potrzebujemy zatem akt notarialny, który potwierdza nasze prawo do lokalu, które chcemy zbyć. Kolejnym istotnym dokumentem w przypadku zarówno domu jak i mieszkania jest księga wieczysta. Nie zawsze takowa jest prowadzona dla danej nieruchomości, lecz jeśli faktycznie jest dostępna dostarcza ona wiele cennych informacji o właścicielach nieruchomości, prawach do nieruchomości jakie posiadają, udziałach, a także możliwych obciążeniach lub ograniczonych prawach. Są to kluczowe informacje z perspektywy klienta zainteresowanego zakupem nieruchomości, który musi upewnić się, że nie ma ku temu przeszkód lub, że zakup konkretnego domu czy mieszkania nie będzie się wiązał z późniejszymi skutkami prawnymi czy finansowymi. Kolejnym ważnym dokumentem w przypadku zarówno domu czy mieszkania jest świadectwo charakterystyki energetycznej, z którego można się dowiedzieć jakie zapotrzebowanie na energię ma dana nieruchomość z racji jej stanu technicznego, użytych materiałów, itd. Przekłada się to później na koszty związane z użytkowaniem mieszkania dlatego należy uważnie prześledzić treść takiego dokumentu. Jeszcze inna kwestią jest ustalenie stanu formalnoprawnego nieruchomości. Pod tym zagadnieniem kryją się różne czynności takie jak ustalenie czy mieszkanie nie jest zadłużone, lub tym bardziej czy spółdzielnia, pod którą należy mieszkanie nie jest w trudnej sytuacji finansowej. W przypadku sprzedaży domu, dodatkowymi dokumentami są te, które dotyczą samej działki, a więc miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy wypis z rejestru gruntów. Istotne jest zatem zbadanie czy działka ma prawidłowe wymiary i kształt oraz czy budynek na niej postawiony spełnia wszystkie wymogi prawne i ustalenia. Gdyby się okazało, że sprzedający nie dopełnił szeregu formalności i w takim stanie prawnym sprzedał nieruchomość to konsekwencje ich niedopełnienia mogą spaść na barki nowego właściciela, co oczywiście oznacza szereg poważnych problemów. Tak więc dokumentacja i kwestie formalnoprawne stanowią absolutnie podstawowy krok na ścieżce sprzedaży mieszkania czy domu. Na temat samej dokumentacji dotyczącej sprzedaży nieruchomości polecamy oddzielny artykuł na naszym blogu – dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania.

Przygotowanie nieruchomości
Pierwszym krokiem na tym etapie może być ogólny audyt domu czy mieszkania w celu zlokalizowania miejsc czy elementów, które wymagają korekty, naprawy czy jakiejkolwiek interwencji. Nie chodzi tutaj o to, aby pudrować mankamenty lecz faktycznie dokonać małych napraw czy nawet mini remontu jak pomalowanie ścian, wymiana luźnych zawiasów, wymiana cieknącego kranu czy choćby samej uszczelki. Dla osoby sprzedającej, która wciąż mieszka w mieszkaniu czy domu, który zbywa takie elementy mogą być czymś powszednim, a więc może w ogóle nie zwracać na nie uwagi, lecz potencjalny klient zainteresowany nieruchomością z pewnością takie mankamenty zauważy, co przełoży się negatywnie na jego ogólne odczucia i wrażenia z oględzin. Nie znaczy to, że od razu zniechęci się do zakupu, ale może sprawnie wypunktować wszystkie słabe punkty i użyć ich jako argumentu do zbicia ceny. Obniżka na poczet takich napraw i korekt z pewnością będzie większa kwotowo niż faktyczne koszty poniesione na ich eliminację przez właściciela nieruchomości.
Następną kwestią, którą należy przemyśleć jest odpowiednia aranżacja mieszkania czy domu, a nawet w niektórych przypadkach rozważyć home staging. Polega to generalnie na usunięciu zbędnych dekoracji czy przedmiotów codziennego użytku, a w zamian wkomponowanie nowych, które podkreślają odpowiednie atuty każdego pomieszczenia. Dopiero w tak zaaranżowanym wnętrzu przechodzimy do kolejnego kroku, którym jest wykonanie zdjęć czy filmu promocyjnego. Choć w dzisiejszych czasach prawie każdy ma przy sobie w miarę dobrej jakości aparat to jednak wykonanie tego kroku wcale nie jest proste. Nasz artykuł nie dotyczy stricte fotografii dlatego nie będziemy się na tym etapie wdawać w szczegóły, lecz ważne jest, aby słabymi zdjęciami czy filmem nie zniwelować efektu osiągniętego przez wcześniejszą aranżację.

Promocja i prezentacja
Kiedy mamy już zdjęcia czy film, a nieruchomość jest przygotowana na oględziny przez potencjalnych zainteresowanych należy postarać się o to, aby do ów zainteresowanych dotrzeć. W grę wchodzi więc odpowiednia promocja i prezentacja nieruchomości. Częstą praktyką w przypadku sprzedaży na własna rękę jest po prostu wstawienie ogłoszenia na jeden lub kilka darmowych portali. Istotne jest jednak to jak opisana i zaprezentowana jest nieruchomość, a więc częściowo wracamy tutaj do kwestii wykonania odpowiednich zdjęć czy filmu promocyjnego. Ponadto, sam opis nieruchomości musi być zachęcający i treściwy tak, aby zachęcić potencjalnych klientów, gdyż sam fakt, że chcemy sprzedać nieruchomość wcale nie musi być ciekawą informacją nawet dla osób aktywnie poszukujących.
Następnym elementem w sprzedaży na tym etapie jest zadbanie o dyspozycyjność. Często w przypadku samodzielnej sprzedaży mieszkania czy domu zainteresowani nie mogą się dodzwonić, gdyż właściciel nieruchomości jest w pracy, lub załatwia jakieś sprawy urzędowe. Kiedy już uda się połączyć trudno jest ustalić dogodny termin na oględziny, gdyż właśnie sprzedający ma swoje codzienne obowiązki zawodowe lub rodzinne. Wszystko to powoduje, że sama sprzedaż znacząco się przeciąga, lub niejednokrotnie zainteresowani rezygnują szczególnie jeżeli w przypadku innych ofert są w stanie szybko obejrzeć nieruchomość. Skupiają się wówczas na ofertach, które mogą szybko i bezproblemowo zweryfikować. Dyspozycyjność jest zatem bardzo ważnym elementem sprzedaży mieszkania lub domu, choć oczywiście nie jest to coś nad czym zawsze sprzedający mają kontrolę.

Jeszcze innym czynnikiem powiązanym z dyspozycyjnością jest moment umawiania oględzin. W przypadku nieruchomości wciąż zamieszkałej najlepiej jest umawiać spotkania kiedy wszystkich lub większości domowników nie ma w domu. Oznacza to godziny, w których zwyczajowo wszyscy są w pracy lub szkole, a to z kolei oznacza, że sprzedający w tym czasie również powinien pracować, a wtedy nie jest w stanie umówić spotkania. Oczywiście osoby zainteresowane mieszkaniem również mogą nie być w stanie umówić się o takiej porze dnia, wówczas w grę wchodzą jeszcze momenty, w których domownicy są na zakupach, u znajomych, na siłowni, u lekarza czy wykonują szereg dodatkowych czynności, które wymagają wyjścia z domu. Jest to o tyle istotne, że klient zainteresowany mieszkaniem może poczuć się tam jak u siebie, a przynajmniej wyobrazić sobie jak by to było, gdyby miał tam zamieszkać. Pod nieobecność domowników można bez problemu pokazać osobie zainteresowanej każde pomieszczenie. Nie ma sytuacji, w których do łazienki nie można wejść, gdyż akurat ktoś bierze prysznic, a salon lub jadalnia pełna jest osób, które akurat jedzą obiad. W takich sytuacjach potencjalny zainteresowany czuje się raczej jak intruz, który zakłóca spokój domownikom i może nie być w stanie wyobrazić sobie w danym mieszkaniu siebie i swoich bliskich. Nawet jeśli nieruchomość miałaby stanowić inwestycję dla kupującego wciąż dokonywanie oględzin podczas gdy wszyscy są w domu powoduje u zainteresowanego pewien dyskomfort.
Zakładając, że wszystkie poprzednie etapy przeszły bezproblemowo, po pewnym czasie można oczekiwać, że cały proces będzie się miał ku końcowi, a więc będziemy się przygotowywać do przeprowadzenia transakcji. Na tym etapie pracy jest zdecydowanie mniej. Należy jednak pamiętać o tym, aby przygotować wszystkie zebrane dokumenty dla notariusza. Może się okazać, że niektóre dokumenty takie jak wyciąg z księgi wieczystej czy plan zagospodarowania przestrzennego itd. będą wymagały ponownego uzyskania, gdyż ich ważność jest ograniczona. Dzieje się tak szczególnie, gdy sprzedaż nieruchomości nieco się przeciągnęła, a sprzedający pochłonięty był właśnie innymi czynnościami związanymi z jej prezentacją. Mając wszystkie dokumenty umawiamy termin na sporządzenie, a następnie odczytanie i podpisanie aktu notarialnego co stanowi zwieńczenie całej transakcji.

Jak wynika z lektury powyższego artykułu, sprzedaż mieszkania czy domu to nie tylko zrobienie kilku zdjęć i wstawienie ich do internetu. Oczywiście taki model działania również czasami, a może nawet dość często, kończy się faktycznie sprzedażą, lecz pytanie czy ostateczna cena transakcyjna jest odpowiednia lub czy cały proces nie trwał za długo? Dodatkowo może się okazać, że pomimo udanej transakcji nieruchomość skrywała różne kwestie prawne, które wymagają regulacji i które przyprawiają nowemu właścicielowi wiele problemów. W takich sytuacjach cała sprawa może nawet zakończyć się niemiłą i uciążliwą (a często także kosztowną) batalią sądową. Tak więc oprócz różnego rodzaju wyrzeczeń i poświęceń, samodzielna sprzedaż nieruchomości może również pociągać za sobą różnego rodzaju konsekwencje prawne. Wszystkich tych rzeczy można uniknąć korzystając z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. Należy więc odpowiednio przemyśleć czy dysponujemy czasem, możliwościami i wszystkimi środkami, aby odpowiednio przeprowadzić cały proces. Dodatkowo, należy rozważyć czy w ogóle przechodzenie wszystkich etapów jest tym czym chcemy się zajmować czy lepiej bardziej opłacalne i przyjemniejsze będzie zajmowanie się swoimi dotychczasowymi obowiązkami i przyjemnościami, a sprzedaż nieruchomości powierzyć specjalistom, którzy wezmą wszystkie obowiązki na siebie, a właściciel nieruchomości zaangażuje się już tylko na etapie samej transakcji.

Wróć do strony głównej

Wróć do aktualności